”相对应的就是“碎片化”。离开学校后，除了备考各种证书以外，日常学习的知识都是碎片化的。尤其现在信息获取这么方便，需要的时候搜索一下，有了这个强大的外置存储，也不用强记硬背，天长日久，人就懒了笨了，脑中混沌一片，没有知识体系，也不能信手拈来。所以还是要稳固自己的知识体系，重点就在于平时将碎片化的知识归纳总结。

  今天就总结下实务操作中常见的“五金”：诚意金、订金、定金、押金、违约金。

  定义：诚意金，也叫意向金，这个概念应该是伴随房地产行业诞生的。目的是促进销售，刺激购房者积极性，比如缴纳一定诚意金可提前锁定一定优惠，再比如可按照诚意金缴纳先后顺序选购房源。在房源紧张的时候，收取诚意金可提前锁定购买资格，是卖方市场的强势表现。从房产商角度，收取诚意金也可获得一点资金融通。

  法律效力：不具有法律约束力，没有担保效力，只是表达一种购买意向，是房产商人为设置的购买门槛，能不能买到意向房源还要看运气，更像“射幸合同”。行业都这么操作，大家也就默默接受了，买不到房子，房产商也不承担任何违约责任，最多无息返还，还经常被拖欠。也有那不信邪的，有因开发商拖欠返还意向金被购房人起诉支付利息并最终胜诉的案例。

  是否缴税：交易行为尚未成立，只是暂收款项，所以不缴纳增值税和企业所得税，但未来转定金以后则构成购房款的一部分，需要缴税。

  定义：这里注意和定金的区别。订金是预付款性质，就理解成预订某商品支付的金额。和诚意金的不同之处在于订金有指向性，诚意金只是取得资格，订金是指定商品。

  法律效力：没有担保效力，在交易不成立的情况下，收受订金一方应全额返还对方。但如果缴纳订金构成主合同的一部分，并在合同中明确约定“买方支付订金后不购买预订商品则订金全额没收”等类似条款的，则若因买方问题造成交易不成立的情况下订金可能会被没收。各地对于房地产开发商收取的订金限额也有相应的规定，比如上海市房屋土地资源管理局发布的“关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知”（沪房地资市[2001]112号）中规定：房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

  是否缴税：不属于交易行为，只是暂收款项，所以不缴纳增值税和企业所得税，但未来转定金以后则构成购房款的一部分，需要缴税。如果没收订金，因合同未执行，所以不属于价外费用，不缴纳增值税，但应缴纳公司所得税。

  定义：定金是为确保主合同交易的实现，由交易一方向对方预先支付一定金额作为担保的方式，重点是担保。这时候就必须买了，如果一方违约要承担违约责任。

  法律效力：定金（注意不是订金）就具有法律效力了，具有担保效力，属于债的担保。在商品房交易中，若买方不履行合同，无权要求退定金；而开发商不履行合同则应双倍退定金。另外，定金应以书面形式约定，且不允许超出主合同总额的20%。

  定义：交易双方为了确认和保证交易标的不受损害，而由购买方缴纳一定金额给对方作为保证。实务中一般存在于租赁交易中，主要为确保合同终止后租赁标的物能完好无损地返还出租方，出租方大多数都会收取一定数额的押金。

  法律效力：具有担保效力，属于物的担保。在租赁交易中，若标的物出现毁损，出租方有权扣除毁损金额相当部分的押金；当合同关系终止时，若无其它不履行合同义务情形，承租方有权请求返还押金或已扣除损害赔偿后的押金余额。所以押金是补偿性质的，不具有惩罚性。

  是否缴税：根据增值税暂行条例的规定，押金不属于价外费用，因此正常的情况下是不缴纳增值税。但有例外规定：除啤酒、黄酒以外的其他酒类包装物押金，需直接并入销售额计算缴纳增值税；对于包装物押金不予退还或者超过一年以上不退还的，需并入销售额计算缴纳增值税。所以实务收取方要关注押金的退还。押金没收后作为营业外收入才会缴纳公司所得税，正常的情况下无需缴纳。

  定义：交易双方一方不履行或未按约定履行合同时，按照合同的约定，违约方应支付一定金额给另一方作为违约金。

  法律效力：具有担保效力，属于物的担保，这个日常凡是订立合同的大多数都会有约定。事先约定了一定计算标准，若触发违约条款则违约一方按标准计算违约金数额并支付对方，这叫惩罚性违约。若因违约责任造成另一方损失，违约方还应按损失金额支付对方，这叫赔偿性违约。

  是否缴税：若合同未执行，意味着并没有实际应税业务发生，因此不属于价外费用，无需缴纳增值税；若合同已执行，则属于价外费用应缴纳增值税。以上两种情况均应缴纳公司所得税。

  以上为个人总结，如有纰漏，欢迎指正，新注册微信公众号没有留言功能，可以在聊天对话框中留言。

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